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Garantie paiement loyers : Baux Habitation :

LES GARANTIES DE PAIEMENT DES LOYERS

 

 

Tout propriétaire craint de se retrouver face à un locataire qui cesse d'acquitter ses loyers ou les paie de façon irrégulière.

Diverses mesures ont au demeurant renforcé ces dernières années la protection des locataires quant à la résiliation du bail pour défaut du règlement des loyers et charges et quant à l'expulsion.
Celle-ci peut, dans certaines situations, être rendue impossible en raison du refus du concours de la force publique afin de libérer les lieux.

Les candidats à la location doivent pour leur part composer avec des propriétaires échaudés, pour lesquels la fourniture d'une garantie du bon règlement des loyers conditionnera la signature d'un bail.


LES BAUX COMMERCIAUX


Le dépôt de garantie

Il n'est pas réglementé pour ce type de baux, sauf s'il excède deux termes de loyer.
Il porte alors intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.


Le cautionnement

Il n'existe pas de dispositions spécifiques au cautionnement des loyers commerciaux ; qui suit donc le droit commun.


La garantie autonome

Par celle-ci, le garant s'oblige à régler à première demande du bénéficiaire ou selon des modalités convenues.
Plus contraignante que le cautionnement, elle est parfois employée en couverture de loyers commerciaux.


La solidarité entre locataires successifs.

Cette solidarité constitue une particularité des baux commerciaux.

La plupart d'entre eux comporte en effet une clause selon laquelle, en cas de cession du bail, le cédant et le repreneur, ainsi que tous repreneurs successifs, seront tenus solidairement au paiement des loyers et charges.

LES BAUX D'HABITATION ET MIXTES


Les locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d'habitation principale) ainsi que des locaux accessoires (garage, jardin...) sont obligatoirement soumises aux règles d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, en ce qui concerne leur dépôt de garantie et leur cautionnement.

En revanche, y échappent les locations meublées, celles à caractère saisonnier, les logements en  foyer et les logements de fonction.


Le dépôt de garantie.

Désormais, il ne peut être  supérieur à un mois de loyer en principal.

Il est interdit lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois.


Le cautionnement

Une récente réforme législative conduit à distinguer :

- Le bailleur personne morale (sauf la société civile entre proche parents) qui ne peut demander de cautionnement que :

· Si celui-ci est fourni par un organisme habilité.

· Ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'Enseignement
     Supérieur.

- Le bailleur personne physique qui peut continuer à demander dans tous les cas un cautionnement, à moins qu'il n'ait souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.


La garantie autonome

Elle ne peut être obtenue qu'aux lieu et place du dépôt de garantie et dans la limite du même montant (un mois de loyer).


L'assurance.

L'assurance est, nous l'avons vu, exclusive d'un cautionnement.

Plusieurs compagnies proposent, en particulier par la voie des agences immobilières, des polices garantissant les loyers impayés.

Comme toutes assurances, elles comportent certaines exclusions, un plafond de garanties et une durée d'indemnisation...

La garantie des risques locatifs (GRL).

Le bailleur a aussi la possibilité de souscrire au PASS-GRL, dispositif d'assurance mis en place entre les partenaires sociaux du 1 % logement et l'Etat.

Son intérêt est de couvrir les impayés de loyer dans un plafond de 2 300 € mensuels jusqu'à libération des lieux et de gérer le recouvrement de ces impayés pour le compte du bailleur sans aucune avance de frais par celui-ci.

Pour être éligible, le locataire doit correspondre à certains critères ; dont l'impossibilité de fournir un cautionnement et, s'il a un contrat de travail à durée indéterminée, un taux d'effort (revenu net/loyer) compris entre 33,33 % et 50 % maximum.


L'allocation de logement.

Il faut enfin savoir que, lorsque le locataire y a droit, son allocation de logement  peut :

- Sur sa demande, être versée à son bailleur, de sorte à venir en déduction du loyer et des charges.

- A la demande du bailleur, lui être attribuée directement si le locataire ne paye plus son loyer.

 

Ainsi, les garanties existantes séduisent par leur nombre et leur diversité, devant permettre de répondre à chaque situation.

Pour autant, l'abondance peut, ici comme ailleurs, nuire à l'efficacité et à la cohérence d'un système décidément complexe.

 

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