Obligation entretien : Baux Habitation :

L'OBLIGATION D'ENTRETIEN DU BAILLEUR

Le bailleur a l'obligation d'entretenir le bien donné à bail en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

Celui-ci est donc tenu pendant toute la durée du bail, de faire procéder à ses frais à toutes réparations nécessaires, à l'exception des réparations mises à la charge du locataire, soit en raison de leur nature locative, soit en application d'une clause particulière du bail.

Il faut entendre par réparations nécessaires, les réparations indispensables pour que l'immeuble et ses dépendances soient exploitables, conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués et pour permettre au locataire d'en jouir paisiblement.

C'est ainsi notamment qu'il a d'ores et déjà été jugé qu'incombe au bailleur :

la réparation des escaliers en mauvais état ;
l'installation d'un éclairage suffisant dans un escalier ;
la réfection d'une rampe ;
la consolidation des balcons ;
la réfection des terrasses ;
l'entretien des planchers ;
le remplacement des éléments de l'ascenseur ;
la protection des canalisations d'eau contre le gel…

A défaut de stipulation contraire, le bailleur doit également effectuer les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure ainsi que ceux prescrits par l'autorité administrative.

En cas de manquement du bailleur à cette obligation légale, le locataire peut :

faire contraindre judiciairement le bailleur à procéder aux réparations nécessaires dans un certain délai ;
se faire autoriser par décision de justice à se substituer au bailleur pour faire procéder lui-même aux réparations contre remboursement ;
solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Mais attention le locataire ne peut en aucun cas suspendre de sa propre autorité le règlement des loyers sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, sauf à risquer de voir son bail résilié pour manquement à son obligation de paiement.

Enfin il faut savoir que le bailleur est contractuellement responsable envers le locataire des dommages qui surviennent au preneur du bail du fait de l'absence de réparations de l'immeuble ou du fait du retard apporté à leur exécution.

Il appartiendra alors au preneur pour obtenir réparation du préjudice subi, de faire la preuve soit d'un vice caché de la chose louée, soit d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien.

Monique PASTOR
Avocat au Barreau de TOURS

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