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Obligations Délivrance : Baux Habitation :

L'OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR

Aux termes de la Loi, le bailleur a l'obligation de délivrer à son locataire un logement décent dès lors que celui-ci est à usage d'habitation principale.

Il faut entendre par « logement décent », un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

Cette obligation s'applique même si le logement servant d'habitation principale est compris dans un ensemble de locaux pris à bail commercial.

Il incombe également au bailleur de délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce sauf à ce que les parties usent de leur faculté de stipuler des clauses contraires.

Une clause expresse du bail peut donc affranchir le bailleur de l'obligation de délivrer l'immeuble en bon état.

Il est donc fréquent de trouver dans le contrat de bail une clause suivant laquelle le locataire s'engage à prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation ou indemnité d'aucune sorte.

Toutefois une telle clause ne décharge pas le bailleur de son obligation de maintenir les lieux, en cours de bail, en état de servir à l'usage auxquels ils sont destiné, ni même ne l'exonère de la prise en charge de travaux de mise en conformité.

Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le locataire peut :

  • obtenir une exécution forcée en se faisant autoriser judiciairement à être mis en possession s'il n'y a pas d'impossibilité légale ou matérielle ;
  • solliciter la résolution judiciaire du bail ;
  • obtenir une réduction de loyer correspondant à la privation de jouissance subie ;
  •  solliciter l'attribution de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut ou du retard de délivrance.

Il conviendra cependant, avant d'engager toute action contre le bailleur, de le mettre en demeure de procéder à l'exécution de son obligation de délivrance.

Cette mise en demeure peut être faite par simple lettre recommandée avec accusé de réception.

Enfin la condamnation du bailleur peut intervenir sur le fondement de l'article 225-14 du Code pénal qui dispose que le fait de soumettre une personne en abusant de sa vulnérabilité ou de sa situation de dépendance, à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine, est puni de 5 ans d'emprisonnement et de 150.000 € d'amende.


Monique PASTOR
Avocat au Barreau de TOURS
33 BIS, Quai du Général de Gaulle- 37400 AMBOISE

 

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