L'état des lieux I : Location :

En matière de location d'immeuble, le Code Civil distingue deux situations selon que les parties à un contrat de bail ont ou non pris la précaution d'établir un état des lieux lors de la remise des clés des locaux donnés à bail.

En effet lorsque les parties au contrat de bail ont dressé un état des lieux, le locataire doit restituer l'immeuble loué dans l'état où il l'avait reçu lors de son entrée dans les lieux, exception faite de ce qui aurait péri ou aurait été dégradé par vétusté ou force majeur (Article 1730 du Code Civil).

En l'absence d'établissement d'état des lieux, le locataire doit rendre les locaux en bon état de réparations locatives à moins qu'il ne prouve que celui-ci était en mauvais état lors de son entrée dans les lieux (Article 1731 du Code Civil).

L'établissement d'un état des lieux « d'entrée » permet donc d'éviter les conflits classiques tenant notamment à la restitution du dépôt de garantie lors de la remise du bien donné à bail  et ce par simple comparaison avec l'état des lieux de sortie.

Dans le cas contraire et en cas de litige avec le bailleur, le locataire devra rapporter la preuve par tous moyens (témoignages, présomptions) que les locaux ne lui ont pas été délivrés en bon état de réparations locatives.


Cette précaution est d'autant plus simple à mettre en œuvre que l'établissement d'un état des lieux « d'entrée » comme d'ailleurs de « sortie » ne requiert aucune forme particulière.
Il doit simplement être établi contradictoirement entre les parties au contrat de bail et joint audit contrat.

Toutefois et à défaut de pouvoir être établi amiablement d'un commun accord entre les parties, celui-ci pourra être réalisé par un huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

 La présomption établie par l'article 1731 du Code Civil que les lieux sont en bon état ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (Loi n° 89-462, 06/07/1989, article 3, modifiée par la Loi n° 94-624 du 21/07/1994).

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Enfin il convient de savoir qu'un état des lieux dressé contradictoirement constate une situation de fait jusqu'à preuve du contraire,
établi par un huissier ce document fait preuve jusqu'à inscription de faux.